Cuối năm ngoái, tôi tiếp nhận một căn nhà 600m2 ở Thủ Đức, ông chủ là quản lý ngân hàng, khó tính đến mức từng thay 3 nhà thầu trước đây. Sau 8 tháng hoàn thiện, tôi nhận ra rất nhiều điều không sách vở nào đề cập. Đây là những gì tôi học được với các bạn đang trong ngành bởi sự thật không giống những gì ta tưởng.
Bản ký xác nhận trên giấy tờ không đủ sức để bảo vệ bạn
Tôi nhớ có lần, giữa chừng, bà xã chủ nhà bỗng đòi đổi vật liệu ốp tường bếp không hề thông báo. Buổi chiều hôm ấy, tôi mới ký xác nhận cho khối lượng đá ban đầu, vậy mà hai hôm sau, bà ấy gọi điện bắt tôi làm lại vì màu không hợp. Tôi không tin nổi vì số đá đã nhập đúng kích thước yêu cầu. Chi phí phát sinh đến 40 triệu không bên nào nhận. Từ chuyện đó, tôi học được bài học không thể quên: chữ ký chỉ là điểm khởi đầu, điều bảo vệ mình là quy trình chụp ảnh, quay phim với xác nhận của chủ đầu tư và hình ảnh tại công trình. Số liệu từ hiệp hội, 70% vụ kiện trong xây dựng đến từ thay đổi ngoài hợp đồng. Sau lần đó, tôi bắt buộc chụp tất cả các đầu việc trước khi làm và gửi vào group riêng với mọi người liên quan, để khi có chuyện tôi có bằng chứng còn hơn lời qua tiếng lại.
Yếu tố phong thủy không phải mê tín mà là cách chủ nhà truyền đạt
Một buổi chiều, chuyên gia phong thủy được chủ nhà đưa đến xem xét căn nhà. Vị này chỉ đạo xoay lại chiếu nghỉ cầu thang và dời cửa sổ phòng ngủ lớn sang phải khoảng 40 phân. Nghe những lời đó, tôi muốn phát điên vì kết cấu đang đổ bê tông, thay đổi là ảnh hưởng tới kết cấu. Nhưng tôi đã kiềm chế và đề nghị thầy giải thích ý nghĩa phía sau việc này. Thì ra, việc thay đổi cầu thang đón khí lành vào nhà, còn việc dịch cửa sổ tránh ánh nắng gay gắt chiếu vào vào buổi chiều. Tôi chợt hiểu điều này rất logic mà là sự đúc kết bao đời được trình bày bằng từ ngữ huyền bí. Tôi ngồi xuống và điều chỉnh thiết kế: không đụng tới móng cọc, chỉ nghiêng bậc thang thêm mái che bên ngoài. Anh em thợ kêu ca suốt ngày vì tưởng tôi làm theo mê tín. Tôi gọi anh em lại trình bày lý do logic về mặt kết cấu. Rốt cuộc, mọi người đồng thuận và thi công lại bình thường.
Nhóm thợ lành nghề không hẳn là đội làm càng lẹ càng tốt mà là người biết dừng lại đúng lúc
Tôi nhớ mãi một sự cố kinh hoàng tại chính công trình 600m2 này. Anh thợ điện tự động đấu nối sai hệ thống nhà thông minh dù tôi đã cẩn thận dặn phải đợi tôi kiểm tra trước. May mắn là tôi ghé công trình lúc chiều soát lại hệ tủ điện, thấy hai dây nóng bị nối ngược. Nếu tôi bỏ qua, cả hệ tủ điện kia sẽ cháy trụi vào lúc chạy thử hệ thống. Nhờ phen hú vía này, tôi đặt ra quy trình giám sát chặt chẽ: bảng kiểm tra 20 mục trước khi tiến hành đổ bê tông, 15 điểm khi chống thấm, và nhất là phần điện nước phải kiểm tra 25 điểm. Điều buồn cười là thái độ của tôi với người thợ biết nhận sai. Tôi không la mắng, tôi còn thưởng liền 2 triệu cho anh công nhân kia vì anh dám nói ra sự thật thay vì để tôi tự tìm ra. Tôi tuyên bố với tất cả: ai phát hiện lỗi và báo sớm sẽ được tôi thưởng, còn ai im lặng để qua chuyện thì tôi mời nghỉ ngay. Sau quy định đó, chuyện giấu lỗi gần như không còn. Theo thống kê của tôi, 90% sự cố đến từ việc thiếu kiểm tra phần việc nằm sau tường, dưới sàn.
Chi phí phát sinh chẳng phải chuyện gì ghê gớm mà là tấm gương phản chiếu sự chuẩn bị
Trong quá trình làm móng, tôi gặp phải một chi phí tăng thêm 200 triệu vì phải ép cọc sâu hơn so với khảo sát dự kiến. Nền đất tại đó khác hẳn với kết quả khảo sát lúc đầu. Ông giám đốc nghe vậy, sắc mặt đổi khác, bảo tôi đang moi tiền. Tôi không cãi. Tôi lôi ra hồ sơ khảo sát địa chất đã được duyệt từ đầu, chỉ cho vị giám đốc xem tọa độ các điểm khảo sát so với thực địa lúc ép cọc. Tôi phân tích: vị trí khoan địa chất nằm sát mép tường rào, khu vực nền chắc hơn, nhưng giữa lòng công trình lại là lớp bùn yếu. Tôi đưa ra ba lựa chọn rõ ràng: thứ nhất, kéo dài cọc, thứ hai, đổi qua móng bè có bảng tính chi tiết, và cuối cùng là chịu rủi ro lún lệch. Ông chủ nhìn tôi, cuối cùng thở dài và duyệt phương án tăng cọc. thi công nội thất biệt thự hiện đại chuyện này tôi thấy rằng tiền phát sinh là điều hiển nhiên với mọi dự án biệt thự. Quan trọng là mình có dự trù không, tôi luôn chừa 10 tới 15 phần trăm cho các khoản khó lường. Tôi cũng học thêm rằng một căn biệt thự đẹp không phải thứ không bao giờ sai, mà là nơi mọi sai sót được phát hiện nhanh trước khi biến thành tranh cãi. Đó mới là điều tôi tâm đắc nhất sau mọi dự án. nội thất biệt thự cao cấp anh em đang bắt đầu thi công, tôi muốn khuyên một điều: đừng tiếc công sức chuẩn bị nhiều như việc chọn gạch lát, vì #keyword# sẽ không bao giờ trôi chảy như trong bản vẽ.